答疑解惑
1200万余元的巨额动迁利益，私房产权人已去世，房屋存在搭建，多户家庭主张实际居住，原被告为家族五代共30余人，面对如此复杂的案情，动迁利益该如何分配呢？
“案情简介”
刘X凤与余X赉系夫妻关系，分别于1989年、1980年去世。二人生前育有余Y、余X香、余X妹、余富X、余英X、余玉X共6名子女。余Y于1983年去世(其配偶傅X香于1998年去世)，其生前育有6名子女。余X香育有徐X娟、徐X华、徐建X、徐丽X、徐伟X、徐亚X共6名子女。余X香的配偶徐春X已去世。余玉X于2010年去世(其配偶韩X于2013年去世)，生前育有二子，即余霄X、余海X。
系争房屋未办理产权登记，国有土地使用证载明土地使用者为刘X凤等，用地面积51平方米。2018年11月30日，系争房屋被纳入征收范围。此时该房屋户籍在册人口共23人，本案其余当事人户籍均未在册。根据征收时的房屋建筑面积勘测报告，系争房屋第一至四层建筑面积分别为83.2平方米、69.93平方米、20.9平方米、10.94平方米。
2018年12月31日，余X香代表该户签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，认定系争房屋为私房，建筑面积122.9平方米，约定房屋价值补偿款计9,786,246.15元；该户不符合居住困难户的条件；另有其他各项补贴和奖励在结算单中体现。故系争房屋征收利益实际包括6套安置房屋及现金2,233,445.25元。
“各方观点”
原告余X香13人向法院共同提出诉讼请求：依法分割上海市静安区芷江中路XXX号房屋征收补偿利益；其中，原告13人分割上述6套安置房，其余的现金依法分割。
被告徐建X家庭共同辩称，徐建X是在系争房屋居住时间最长的人，二人都应享有征收利益，具体份额由法院依法认定。
被告余兴X家庭共同辩称，余兴X一家四人长期居住在系争房屋，余兴X同时是继承人；2003年，其在自用厨房上方加盖了约10平方米的房间，故该10平方米对应的房屋价值补偿款约796,200元应专属于余兴X家庭；房屋价值补偿款以外的各类补贴亦应归房屋实际居住人所有。因此，主张分得华莹山路450弄1301室房屋及现金补偿款444,000元，家庭内部无需分割。
被告余霄X、余海X共同辩称（本所焦玉同、胡娟萍律师代理）：①系争房屋在1988年的建筑面积已有100多平方米，之后即使有过翻新翻建也是在原有基础上进行，应属于家庭共有财产；②系争房屋征收利益属于遗产，应由继承人即产权人均分；③二人作为产权人余玉X的继承人，有权分得征收利益；④其他户籍在册的非继承人仅能享有居住权对应的利益，且应由各家庭的产权人负责安置，无权获得安置房屋，原告方主张的份额过高；⑤余霄X户籍在册，生有大病，无房居住，应有权分得上海市华莹山路100弄203室房屋安置房及现金补偿款约720,000元。
被告余安X辩称，要求分得一套一室的安置房，具体份额由法院依法认定。
被告余蓉X家庭共同辩称，徐Z居住困难，三人希望分得一套两室的安置房，具体份额由法院依法认定。
被告余X妹辩称，要求货币补偿款，具体份额由法院依法认定。
被告余富X、余英X共同辩称，本案征收利益应属于产权人及其继承人；徐亚X、余兴X主张2003年及之后有过扩建，但未提供充分证据予以证明，且即使有搭建既未取得有关部门批准，也未征得共有人同意，不应因此获利；1981年后未经批准的搭建均不得计入征收面积，故本案征收利益与新增搭建无关；征收利益原则上应按法定继承均分，涉及装潢、搬家、迁移等费用可适当向房屋实际使用人余月X、徐亚X、张文X三人倾斜，特殊困难补助应向特困人员倾斜；余富X、余英X的份额应各为200万元左右，如安置房屋由其他当事人取得，则应对余富X、余英X进行价值补偿。
被告余镇X辩称，要求货币补偿款，具体份额由法院依法认定。
被告余经X辩称，要求货币补偿款，具体份额由法院依法认定。
“争议焦点”
1、系争房屋实际居住情况；其中三户家庭主张实际居住、占有并使用房屋。
2、对于徐伟X是否是本案适格主体；徐伟X户籍不在册，但主张系引进人口，应享有征收利益
3、房屋增扩建情况；其中两户家庭主张对房屋进行了增扩建。
“法院判决”
法院认为，系争房屋原为刘X凤、余名X夫妇的共同财产，余名X去世后，虽进行了土地证的申领登记，但并未对房屋产权进行明确，故该房屋实际属刘X凤、余名X尚未分割的遗产，二人的6名子女均为法定继承人。其中，因余Y、余玉X已去世，二人的产权份额由其子女继承。因此，系争房屋的产权人为12人。系争房屋为私房，被征收人应为上述产权人。故除特别针对余X香、余霄X的特困补助各30,000元，其余征收利益均归产权人所有。其余当事人，不论户籍在册与否，均未被征收部门认定为被安置人，故不属于征收补偿法律关系主体，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等另行主张。至于余兴X主张系争房屋建筑面积中有10平方米由其扩建，因二层建筑面积69.93平方米中征收部门仅认了51平方米，故即使确由其扩建，亦未对征收利益产生任何影响。关于徐亚X主张其对房屋进行了扩建，除部分当事人表示不知情以外，大部分当事人均认可。参考1981、1989年相关材料中对于房屋建筑面积的记载，至少可以确认系争房屋第三层系由徐亚X扩建且被征收部门认定计入建筑面积。但徐亚X并非合法土地使用人或原房屋产权人，故不能因其建造行为而取得房屋产权或有权参与征收利益分配。系争房屋系多人共同共有，故亦难以认定某部分面积的征收利益归余X香一人所有。但鉴于余X香子女对系争房屋面积确有贡献，故本院在余X香的征收利益份额中予以酌情考虑。结合法定继承相关法律规定，本院酌情确认征收利益份额如下：余镇X、余安X、余兴X、余雅X、余经X、余蓉X各310,693元；余X香2,894,155.59元(含特困补助30,000元)；余X妹、余富X、余英X各1,864,158元；余霄X为962,079元(含特困补助30,000元)、余海X为932,079元。
在各自份额的基础上，本院结合居住情况、住房情况、人员结构、个人意愿、补偿款取得情况等因素，酌情确认分配方案，略……
案例评析及律师观点
根据《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》沪高法民〔2020〕4号的相关内容，本案原被告人数众多，案情复杂，包含的法律关系也非常多，其中既涉及《物权法》和《继承法》，还涉及私房动迁利益的分割，总结下来一共存在以下几个法律问题：
一、房屋仅有土地证，但未办理产权登记，而土地使用登记权人已经去世，该房屋是否属于尚未分割的遗产？
本案中，系争房屋原为刘X凤、余名X夫妇的共同财产，余名X去世后，进行了土地证的申领登记，即使未对房屋产权进行明确，法院也依法认定该房屋实际属刘X凤、余名X尚未分割的遗产，二人的6名子女均为法定继承人。
二、对于私有住房的征收补偿利益分割，房屋实际使用人和户籍在册人员是否属于被安置人？
本案中，因余Y、余玉X已去世，二人的产权份额由其子女继承。因此，法院认定：系争房屋为私房，被征收人应为刘X凤和余名X在世的四个子女，及2个去世子女的8个子女，即12个产权人。其余当事人，不论户籍在册与否，均未被征收部门认定为被安置人，故不属于征收补偿法律关系主体，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等另行主张。
三、私有住房分割，系争房屋的实际居住情况，对于法院分割动迁利益，是否有重大影响？
私有居住房屋价值补偿款的分割原则主要为以下几点：
1、居住产权人取得房屋价值补偿款范围。居住产权人可以对全部房屋价值补偿款(评估价格+套型面积补贴+价格补贴)要求分割。
2、非居住产权人取得房屋价值补偿款的范围。目前存在不同意见，
一是认为非居住产权人可对包括评估价格、套型面积补贴、价格补贴在内的全部房屋价值补偿款要求分割，但剩余款项应保障其余安置对象的最低安置标准，否则应在保障最低安置标准后再分割。
二是认为套型面积补贴和价格补贴是为了保障居住产权人的居住权而在价值补偿上的增加，这两部分利益原则上可由居住产权人获得，并用于安置实际居住人。但如果被拆迁房屋面积小，产权人较多，导致部分产权人客观上无法居住其中，其他处又无住房或居住困难的，这部分产权人仍可就其他两类补贴要求分割。
三是认为非居住产权人可对评估价格和套型面积补贴进行分割，价格补贴给予居住产权人，用于安置实际居住人。
本案中，该户由于产权人众多，且并未认定为居住困难户，根据庭审中原被告方提交的多份房屋调配单显示，本案众多当事人在外有他处住房，且即使无他处住房的，由于所占产权面积份额非常小，法院在分配动迁利益时，主要是根据各自占有的产权份额为基础，并未因房屋的实际居住而给予较大幅度的倾斜。
四、对有证房屋进行改扩建（改扩建部分未办理合法建造手续），后房屋整体纳入征收范围，对于改扩建部分的征收补偿利益应如何分割？
本案中，余兴X主张系争房屋建筑面积中有10平方米由其扩建，但因其扩建未对征收利益产生任何影响。徐亚X主张其对房屋进行了扩建，且被征收部门认定计入建筑面积。但徐亚X并非合法土地使用人或原房屋产权人，故不能因其建造行为而取得房屋产权或有权参与征收利益分配。系争房屋系多人共同共有，故亦难以认定某部分面积的征收利益归余X香一人所有。但鉴于余X香子女对系争房屋面积确有贡献，故本院在余X香的征收利益份额中予以酌情考虑,并给予了多分配100万的金额。
五、部分被安置人死亡的，在处理安置补偿利益分割案件中是否需要就遗产继承一并处理？
本案中，余Y系刘X凤和余名X的长子，其先于母亲去世，法院根据代位继承的相关规定，确认了去世子女享有的继承份额，余玉X在本次继承开始前已经去世，静安区人民法院在审理本案时，依据第一顺位继承及其继承权转移给他的合法继承人等相关规定，将动迁利益分割和遗产继承问题一并处理。
六、部分补偿项目有特定的指向或者与被安置人的特殊身份有关，对于该部分补偿款应该如何确定归属？
本案中，特别针对余X香、余霄X的特困补助各30,000元，法院也是依法判决归其二人所有。
总结：在以上可以分割动迁利益情形下，法院在具体分割时往往会考虑：房屋来源、贡献大小、房屋动迁安置情况、照顾及解决实际居住、房屋改扩建等实际情况，酌情分割动迁利益。
回顾本案的代理情况，理诚所焦玉同和胡娟萍律师代理的当事人，获得了其中一套两室户的房屋，以及部分现金利益，可谓是大获全胜，远超预期，切实维护了当事人的合法权益。
本文作者：胡娟萍律师
主办律师介绍
焦玉同 合伙人律师
上海市理诚律师事务所
擅长领域
拆迁安置、婚姻继承、刑事辩护、民商合同、公司事务等法律业务
专业经验
吉林大学 法律硕士，曾代理涉及房屋征收决定、征收补偿决定、房屋征收补偿协议效力行政复议和行政诉讼案件以及房屋征收补偿利益家庭内部分割、分家析产、婚姻继承等房屋征收补偿民事诉讼案件百余件，并参与上海、江苏等多地企业拆迁法律服务，为多家国内外上市公司及大型企事业单位提供长期法律服务。现为上海市律师协会第十一届不动产征收（拆迁）业务研究委员会委员，并参与了《律师办理上海市国有土地上房屋征收与补偿法律业务操作指引》的起草工作。
胡娟萍 律师
上海市理诚律师事务所
擅长领域
合同纠纷、建设工程纠纷、劳动人事纠纷、公司法、房地产等法律业务
专业经验
具有律师、会计等多项从业资格，曾就职于全球著名的外资企业，担任法务主管一职，熟悉公司的运作流程，擅长处理公司的法律实务, 包括买卖合同纠纷、建设工程纠纷、劳动人事纠纷、房地产等法律实务操作。自执业以来承办大量民商事案件，具备丰富诉讼实务经验，也为众多公司、企业提供法律服务，尤其在公司法领域有较丰富的实践经验。服务过多家上市公司、大型国有企业、民营企业及知名外资企业，对公司日常运营中的合同纠纷、经济纠纷等各类问题具有较为丰富的实践经验。
